[스크랩] [경제]주택담보연금 ‘문턱’ 아직 높네!

[경제]주택담보연금 ‘문턱’ 아직 높네!

2007 12/04   뉴스메이커 752호

기본가입조건 제약 만만치 않아… 연령 낮추고 대출한도 높여야 집을 담보로 평생 연금을 받는 형식의 주택연금. 은퇴자에 대한 노후대책 등 사회안전망이라고 하지만 아직은 문턱이 높아 가입자가 적다는 지적이다. 서울 신도림동에 사는 김모 할아버지(83). 김 할아버지는 사망 후 집을 한국주택금융공사에 넘기는 조건으로, 남은 평생 동안 매월 생활비를 지급받게 됐다. 주택연금(역모기지론) ‘1호 수령자’인 김 할아버지가 신도림동에 있는 자신의 아파트(시가 3억4000만 원)를 담보로 매달 받는 연금은 173만6030원. 이젠 자식들에게 손 벌리지 않아도 돼 뿌듯하기도 하지만, 죽는 순간 남은 재산이 하나도 없을 것이라는 생각에 서운하기도 하다. 한국주택금융공사의 주택연금이 노령사회에 대한 효과적인 대책으로 주목받고 있다. 주택연금은 역모기지론으로, 주택을 소유하고 있지만 특별한 소득이 없는 65세 이상 고령자에게 주택을 담보로 사망 또는 주택 이전의 시기까지 노후생활에 필요한 생활자금을 연금 형식으로 주는 금융상품. 주택 소유자가 사망하면 담보로 잡은 주택을 경매 처분해 대출 원금과 이자를 회수하고 남는 부분이 있을 경우 상속인에게 돌려준다. 만약 주택을 처분한 가격이 대출금보다 적더라도 그 부족분을 상속인에게 청구하지 않는다. 장기주택자금을 대출받는 제도인 모기지론과 자금 흐름이 반대이기 때문에 말머리에 ‘역(逆)’이 붙었다. 시판 넉 달 동안 가입자 425명 불과 국내에서는 1995년 처음으로 은행권에서 역모기지론 상품을 판매했지만 별 인기를 끌지 못했다. 그러나 정부가 한국주택금융공사를 통해 기존 역모기지론 상품의 단점을 보완한 ‘주택연금’ 상품을 선보이자 수천 건의 문의가 폭주하는 등 주목받고 있다. 주택연금을 신청하려는 노인이 한국주택금융공사 서울지사에서 설명을 듣고 있다. 11월 21일 현재 주택연금 가입 신청은 587건, 연금 수령 중인 사람은 425명으로 집계됐다. 주택연금의 가입 대상은 부부가 모두 만 65세 이상인 고령자로, 1가구 1주택자에 한한다. 아파트, 단독주택, 다가구 등 6억 원 이하 주택이면 가능하며 1년 이상 거주해야 한다. 주택연금은 시중 은행의 상품과 달리 종신 지급을 원칙으로 하고 이용자 부부가 모두 사망할 때까지 주택에 거주할 수 있으므로 기존의 역모기지론보다 안정적인 연금형 생활자금으로서 장점이 있다. 그 때문에 주택연금은 주택담보 노후연금, 종신형 역모기지론 등으로 불리기도 한다. 주택연금은 ‘만 65세(배우자 포함) 이상+6억 원 이하의 1주택 소유’라는 기본 가입조건 외에도 금융기관에서 빌린 돈을 갚지 않았거나, 세금 체납이 있으면 심사 과정에 탈락한다. 주택금융공사가 신용정보를 조회해 연체나 체납 여부를 가려낸다. 주택연금은 대출이 분명하지만 매달 원금과 이자를 갚지 않아도 된다는 것과 신용평가가 필요없다는 것이 큰 장점으로 꼽힌다. 제도만 보자면 귀가 솔깃한 연금이지만 막상 가입자 수는 그리 많지 않다. 한국주택금융공사에 따르면 지난 7월 12일 시판 이후 넉 달 동안 전화나 방문을 통해 상담한 건수는 1만 건에 이른다. 그러나 11월 21일 현재 주택연금 가입신청자는 587명, 보증심사를 거쳐 실제 주택연금을 수령 중인 사람은 425명에 불과하다. 하지만 공사 측의 박성재 주택연금보증부 팀장은 “당초 올해 안에 200명 가입이 목표였는데, 예상보다 훨씬 많은 실적”이라며 “미국도 최초 10년간은 매년 1000건 정도였으며, 조흥·신한·농협 등 시중은행이 지난 4년간 올린 실적도 600건 정도였던 것에 비하면 성공적인 출발”이라고 자평했다. 기존 주택담보대출 있으면 제외 그럼에도 주택연금의 문턱이 높아 가입자가 저조한 것 아니냐는 목소리가 높다. 지난달 한국주택금융공사 국정감사에서 국회 재정경제위원회 소속 의원들은 “실질적인 노인복지를 위해서는 주택연금 세제지원 대상자를 제한해놓은 규정을 없애는 등 제도 개선 방안을 마련해야 한다”고 지적하기도 했다. 우선 주택연금에 가입할 수 있는 조건이 까다롭다는 지적이다. ‘주택’에 대한 개념 차이가 그것으로, 오피스텔 소유자는 주택연금에 가입할 수 없다. 아파트와 오피스텔을 동시 소유할 경우 1가구 2주택으로 산정, 세금을 내고 있는 현실과 동떨어진 조건. 이에 대해 박 팀장은 “주택연금은 주택법상 주택이어야만 신청할 수 있는데 오피스텔은 주택법상 주택에 포함되지 않는다”며 “주택에 대한 개념이 부처마다 달라 향후 함께 풀어야 할 문제”라고 말했다. 또한 살고 있던 아파트가 재개발이나 재건축을 하는 경우 기존 대출금·대출이자·보증료 등을 모두 갚고 해지해야 하는 불편함도 있다. 기존 대출자에 대한 배려가 없다는 점도 문제다. 소액이라도 집을 담보로 한 대출이 있다면 이를 모두 갚아야 주택연금에 가입할 수 있다. “대출이 많은 것도 아니고 집값의 20% 정도인데도 가입할 수 없다는 것은 이해할 수 없다”는 항의가 나오는 이유도 이 때문이다. 미국은 이 경우 주택연금을 통해 이 대출금을 갚고 남은 부분에 대해서 가입할 수 있지만 우리는 불가능하다. 강남권의 가입 신청이 적은 것에서 보듯 5억~6억 원의 고가주택 소유 고령자들은 연금액수에서 손해를 본다. 주택연금 가입주택 한도는 6억 원이지만 대출한도가 3억 원으로, 가령 시가 6억 원짜리 집을 가진 85세 노인이 주택연금에 가입하면 대출 한도 3억 원에 걸려 월 260만 원 정도만 받을 수 있다. 대출 한도가 없었다면 월 430만 원까지 가능. 또 대출 한도에 걸리면 집값이 아무리 올라도 주택연금은 더 늘지 않는다는 문제도 있다. 주택담보대출비율(LTV)과 가입자 연령 조건도 문턱이 높다. 담보로 잡힌 집값 3억 원에 대한 대출이 주택담보대출에 포함되어 향후 타 대출에 영향을 끼친다. 현재 ‘부부 모두 65세 이상’이라는 조건도 정년이 빨라진 우리 노동시장을 감안하면 더 낮추어야 한다는 지적이다. 그러나 이같이 높은 문턱에도 불구하고 주택연금에 대한 관심은 높은 것으로 나타났다. 하나은행이 한국갤럽과 공동으로 만 35~49세 이하 남녀 1001명(은퇴 잠재자), 50세 이상 퇴직자 200명을 대상으로 ‘주택연금 가입 의향’에 대해 설문조사한 결과, 은퇴 잠재자의 40.9%, 퇴직자의 35.5%가 가입 의향이 있다고 밝혔다. 주택연금에 대한 인지도 또한 은퇴 잠재자 60.7%, 퇴직자 76.0%로 상당히 높게 나타났다. 출산율 저하와 세계에서 가장 빠른 고령화 속도를 감안하면 한국 사회는 2020년쯤이면 65세 이상 비율이 전체 인구의 14%를 상회하게 된다. 특히 노동시장의 유연화에 따른 고용불안정은 수많은 은퇴자를 생산하게 된다. 사회적 안전망으로서 주택연금의 제도적 보완이 시급하다는 게 전문가들의 조언이다. <조득진 기자 chodj21@kyunghyang.com>

출처 : 사랑, 용서, 감사의 삶

글쓴이 : 평화 원글보기

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