2009년 4월 3일 경매무료특강
제 7강 “어떤 물건이 돈 되는 물건인가?”
1. 내가 어떤 물건을 좋아하는지 먼저 파악하라.
- 많은 사람들이 부동산을 접하게 되는 것이 재테크를 떠나서 우선은 내집 마련이란 슬로건으로 처음 접하는 경우가 많다. 이러다 보니 부동산 하면 아파트, 내 집 등으로 접근을 하게 된다. 1980년대 우리나라에 아파트란 부의 상징이었고 누구나 내 집이란 꿈을 키우게 되었다. 지금도 그 붐은 강남을 비롯해 수도권에 전역을 긴장시키며 많은 투자자(내 집 마련을 기회로 보는 자)들의 관심사이다.
- 많은 사람들 관심사 속에 내가 찾는 물건이 얼마나 있을까?
- 아파트? 단독주택? 근린주택? 근린상가? 등...
2. 부동산의 지식이 완벽해야 돈 되는 부동산을 찾는다..??
- 상식을 벗어나는 투자는 언제나 말이 안 되는 것이다. 투자란 지식이고 그 지식을 토대로 순서를 지키는 방식이 투자의 기본이다. 그렇다면 과연 부동산의 지식이 완벽해야 돈 되는 부동산을 찾는다. 라는 말이 100% 맞는 말일까?
- 전문가들은 처음부터 전문가였을까? 그리고 그들은 전문가가 되고서야 투자를 시작했고 그 지식 때문에 돈을 벌었을까?
- 노하우란 이미 전문가가 되고나서 그 노하우로 돈을 벌고 돈 되는 부동산을 척척 찾아낸 것일까?
- 이 부분에 대한 해답은 이곳에 오신 모든 분들도 마음속에 답을 알고 있으리라 생각합니다.
- 답은, 하고자하는 용기와 시간을 투자하는 배짱입니다. 법이 일반인들도 누구나 할 수 있도록 법을 간소화 해가며 “경매”라는 분야를 점점 저변화해 가는데 이 부분에 대해 오히려 귀를 막고 힘들다고 하는 것은, 알려고 노력하지 않는 개으름과 불신이 아닐까 생각합니다.
3. 주거냐? 재테크냐? 이것이 먼저 확고해야 한다.
- 부동산은 우리에게 두 가지 측면으로 바라 볼 수 있다.
첫째는 주거의 안정이고, 둘째는 재산의 확산(재테크)이다. 이 두 가지를 벗어난 부동산투자는 없을 것이다.
- 주거와 재테크를 같이 하길 원하는 것은 누구나 원하는 바다. 이 꿈을 이루기 위해 먼저 투자의 목적이 주거?, 재테크? 어떤 건지 정확히 구분해야 할 것이다.
- 이 두 가지의 판단이 정립되지 않는다면 좋은 물건은 절대로 보이지 않을 것이다.
4. 주거로 돈 되는 물건
- 주거로 돈 되는 물건은 권리분석부터가 다르다. 주거를 하면서 재산을 지키는 방법, 이 두 가지를 한꺼번에 할 수 있는 방법이 뭐가 좋을까 하는 생각에 지금 이곳에 오신 분들은 부동산경매에 관심을 가지는 것일 것이다.
1) 부동산의 환급성을 확인하라.
2) 임차인의 편익성을 확인하라.
3) 장래의 개발계획을 확인하라.
4) 상투가 되기 전에 빠져라
5) 경매로 물건을 취득 할 경우에는 항상 급매물가에 내놓아라.
- 아파트나 주거용의 권리분석은 간단하다. 하지만 이것을 처음부터 지키며 접근하는 사람은 극히 드물다. 그 이유는 급하고, 가격이 싼 것에 관심이 있기 때문이다. 투자의 기본은 가격이 싼 것을 노리는 행위이지만 주거를 목적으로 할 때는 안정성과 환급성이 기본이 되야 한다는 것을 명심하라.
5. 재테크로 어떤 물건이 좋은가?
- 많은 분들이 질문을 한다. 어떤 물건이 좋은 거죠? 라고 재테크를 하고 싶은 것이 맞는지 한 번 더 물어보고 싶다. 그 이유는 재테크가 뭔지는 알면서 나에게 묻기 때문이다.
- 재테크를 원하는 분들 중에 은행에 적금을 안 해본 사람이 있는가? 그리고 주식을 안 해봤는가? 주식은 해봤고 부동산은 안 해봤기 때문에 부동산의 어떤 물건이 좋은지 묻는 것인가?
1) 부동산의 안정성은 두렵고 주식의 안정성은 두렵지 않는가?
2) 법원경매는 법원이 중개하고 기본상식만 알면 가능하다는 생각이 맞지 않다고 생각하는가?
3) 펀드에 투자하는 것과 부동산경매에 투자하는 것이 다르다고 생각하는가?
- 위와 같이 강사가 묻는 것은 바로 여러분들도 많은 정보를 듣고 그 정보에 대한 확신이 있다고 생각한다. 그렇다면 문제는 무엇일까?
- 재테크를 하고 싶은데 시간이 없는가?
- 부동산경매를 하고 싶은데 지식이 없어서 잘못된 물건을 잡을 까봐 두려운가?
- 잘못된 부동산을 낙찰 받으면 투자된 돈은 계속 묶일 것이라는 두려움이 마음에 가득한가?
* 재테크의 물건 중 어떤 물건이 좋은 물건인지 궁금하다면 위 질문을 듣고 답을 내려 보시길 바랍니다. 그리고 주거냐? 재테크냐?를 먼저 정하시면 부동산경매로 어떤 물건이 좋은지 보이실 겁니다.
6. 경매에 꼭 알아야 할 5원칙
- 제 1원칙, 경매는 어떻게 이루어지는가?
- 제 2원칙, 경매로 어떻게 소유권을 갖는가?
- 제 3원칙, 경매에 숨어 있는 법은 무엇인가? (유치권, 법정지상권의 이해)
- 제 4원칙, 법을 이용하는 방법은 무엇인가? (소송의 기본은 무엇인가.)
- 제 5원칙, 법을 믿고 투자방법대로 행한다.
* 이 원칙만 잘 되새긴다면 당신도 경매의 입문에 아무런 문제가 없을 것이다.
7. “10시간경매속성마스터”하기의 중점
- 첫째, 경매는 아주 쉬운 기술이다.
- 둘째, 아줌마도 반값에 아파트를 받는데 어려울 것은 하나도 없다.
- 셋째, 유치권은 두려움의 대상이 아니가 단지 나를 위한 차려진 밥상이다.
- 넷째, 법정지상권은 아는 자만이 맛볼 수 있는 금광이다.
- 다섯째, 소송의 기본은 증거를 잘 나열하는 것이다.
* 그리고 직접 입찰표를 작성하며 현장감을 익히는 게 매우 중요하다.
8. 부동산경매의 전문성과 직업성
- 부동산경매의 전문성이란 부동산경매로 알선료를 받거나 수임료를 받을 수 있는 자격자는 현재 변호사만이 가능하며 매수대리를 대행 할 수 있는 전문가들은 법무사, 공인중개사(매수대리교육을 이수하고 보험에 가입한 중개사)만이 가능하며 이 외에 컨설팅으로 자금을 투자받는 행위나 사업을 목적으로 경매를 수단으로 하는 컨설팅은 모두 법에 위반된 행위란 것을 알아야 한다. 이는 변호사법위반이다.
- 경매의 직업성이란, 경매로 직업성을 원한다면 “부동산경공매교육지도사”과정을 통과하기 바란다. 경공매교육지도사란 부동산경매시장의 올바른 교육을 위해 창안된 자격으로 대한사회교육원에서 실시하는 국내 유일의 부동산경매를 직업으로 할 수 있는 자격증이다. 민간자격이라고 누구나 할 수 있다고 말할 수 있지만 교육의 질과 실무교육을 교육과정에 경매지도사가 될 수 있는 과정을 교육프로그램에 담았다.
9. 부동산경공매교육지도사제도
- 부동산경매시장의 올바른 문화정착을 목표로 창안했으며 대한사회교육원에서 5개월 과정과 3개월 속성과정을 거쳐 1차, 2차의 엄격한 검정절차로 자격증을 발급할 예정이다.
- 2009년 후반기부터 시행할 것이며 부동산경매교육지도사자격증은 부동산경매시장의 새로운 직업관을 창조할 것이며, 나가서는 부동산경매시장의 올바른 교육시장을 만들어 갈 것이다.
10. 부동산경공매교육지도사의 전망
- 부동산경공매교육지도사는 다가오는 미래형 재테크교육지도사로서 일반인들을 위한 개인교습과 학원 강사, 관련업창업, 개인투자, 경공매방문교육지도, 변호사사무실, 법무사사무실, 공인중개사사무실, 공인회계사사무실, 세무사사무실, 건축사사무실, 감정평가사무실, 건설회사, 관련학과 출강, 관련자격증학원 출강 등 여러 분야의 선두 자격증이 될 것이다.
대한사회교육원 경매강사 박태형
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