재개발-추가부담금, 보상사례 정보

 

여러분....  추가부담금과 관련하여 정리해보겠습니다.

추가부담금 을 구하는 공식은 이렇습니다.

 

재개발 경우                   추가부담금 =  분양가 -  권리가액(계산상 정리금액)  

주거환경개선지구 경우    본인부담금 =  지구민 분양가 -  보상가 (실제주공으로부터 수령함)

 

자. 다음중 추가부담금이 많이 들것같은 순서대로  적으시오.  (           )

 ㄱ.  재건축        ㄴ.  뉴타운      ㄷ. 재개발    ㄹ. 신도시(택지지구)   ㅁ.  주거환경개선지구

 

정답은  ㄱ. ㄴ.  ㄷ. ㄹ. ㅁ.  순서입니다.

 

추가부담금에 관여하는 요소 는 다음과 같습니다.

1. 본인지분 가치 (크기 등)

2. 분양가 (분양가가 높으면 당연히 추가부담금 높아질수 있슴, 요즘 건설원가가 상승하고 있습니다.)

3. 권리가액  (권리가액은 첨예한 대립이 있어서 지나치게 많이 받을거라는 예상은 하지 맙시다.)

4. 등등.

 

추가부담금 정확히 계산해보고 재개발 투자 들어갑시다. 그거 안하고 분위기 맞춰서 쪽박난 사람 주위에 많습니다.

아래는 추가부담금  관련 내용입니다.  대충얼마에 분양가가 형성되고 주변시세가 어떨지..

 

http://cafe.daum.net/jkauction/8MDx/30   서울ㆍ수도권 재개발에서도 추가부담금 '복병' - 감정평가액 낮아 실망 매물 출현

http://news.moneytoday.co.kr/view/mtview.php?no=2008051416242020893&type=2&NVEC   재개발,재건축 추가부담금 쇼크.(매일경제_

http://cafe.daum.net/realinvestmentin/4asd/18  재개발투자 '추가 부담금 복병"  

http://blog.daum.net/genex/10933227       경기뉴타운, 높은 추가부담금 … ‘원주민 물갈이’ 불보듯

http://mypersona.pe.kr/242               추가부담금 산출방법.

http://blog.daum.net/ssbd5111/14154938        재개발 비례율 계산사례   

http://cafe.daum.net/returnmoney/OXMJ/44    재개발  보상사례  (뉴타운도 해당)

 

인천  가정오거리 물건별 보상가  (재개발, 뉴타운 모두 해당됨. ) / 이것보다 20%이상 더받을수 있다고 생각하진 마세요. 

기준- 2008. 7. 14  (출처)  http://cafe.daum.net/returnmoney/OXMJ/44 

 

   1) 빌라

     - 전용 12평/대지 7.8평 : 8,470만원

     - 276번지 은하빌라 전용10.35/대지 6.27평 1989년 준공 : 6,340만원

     - 542번지 우성장환빌라 전용 13평/대지 6.5평 1994년 준공 : 8,766만원

     - 5-44번지 태백빌라 전용10평/대지 5.7평 2002년 준공 : 6,830만원

     - 290-80 서진아트빌5층 전용18평/대지 9.8평 : 1억 5,600만원

     - 486-5 은영빌라2층 전용18.39평/대지18평 : 1억6,566만원

     - 290-80 서진아트빌 105동 전용15평/대지9.8평 2002년 준공 : 1억 5,600만원

     - 대준시티빌 전용13.5/대지6평 2002년 준공 : 1억 3,700만원   

     - 284-417 미성맨션1층 전용13/대지7.8평 1992년 준공 : 8,660만원

     - 284-50 예일빌라 전용15.2평/대지7.8평 1993년 준공 : 9,900만원

     - 480-7 삼성그린 반지층 전용13.4/대지7.56 1997년 준공 : 8,266만원

     - 가정1동 신흥빌라 조적조 전용10.89/대지8.1평 1995년 준공 : 7,370만원

     - 새롬빌라 전용17.8평/지분10.2평 2001년 준공 : 1억 4,100만원   

     - 가정1동 478-34 솔뫼빌라 전용21평/대지10평 2003년 준공 : 1억 5,558만원

     - 부흥빌라 반지하 전용10.3/대지7.5평 : 6,400만원 

     - 가정1동 하나맨션 전용17.5/대지8평 2002년 준공 : 1억 1,400만원

     - 182번지 가정빌라 전용13.3평/대지8.65평 1990년 준공 : 8,936만원

     - 웨스턴빌리지(전용15평, 대지8평, 2002년 준공) : 1억 800만원

 

 

참고로 한가지만 더 알려드립니다.

 

 

2006년 12월 부천 오정 주거환경개선지구 휴먼시아 1단지 분양가 32평 (전용84미터제곱) 162,400 (천원) 지구주민

                                                                                                                       198,000(천원)  일반분양

                                                                                        25평 (전용59미터제곱) 117,600(천원) 지구주민

                                                                                                                         144,600(천원) 일반분양

                                                                                      2006년 12월 부천 주변시세 33평 230,000 (천원)

                                                                                   

                                                                                 현재 08년 9월시세 32평   340,000~ 350,000 (천원)  

 

        주거환경개선지구 분양시 보상가는 낮습니다. 그러나 분양가 또한 낮고, 보상가가 낮은 대신  일반분양 과 지구주민 분양가격 차이

        즉, 일명 프리미엄이 붙고 (그것으로 대신 낮은 보상가(실수령액)을 대체하는 것임) 또 그외의 가치로 높은가격에 전매도 가능함.

 

재건축은 정부에서 너무 규제가 심하고 쉽게 풀릴것같진 않고요.

재개발 쪽은  건설원가 상승(분양가상승)으로 조합원 권리가액을 높게 못받을 경우 막대한 손실이 예상되니 조심하시길....

차라리 안전한 방법으로 투자하시길..... 이것도 저것도 불안하면 차라리 전세살다가  기회를 기다리세요....

지금이 꼭지입니다.  제 친구중 한명은  2006년도에 둔촌주공아파트 14평 (지분 22평) 을 5억에 구입했는데, (당시대출3억)

지금은 4억으로 내려다고 들었습니다.  모두다 추가부담금 등등  성급한 투자로 사정이 딱하게 되었습니다.

제가 이글을 쓰는 이유도 바로 그것입니다. 주위에 딱한 사람 더 나오지 않고, 저 또한 조심하기 위해서.... 성공투자 하세요....

성공투자 하려면  투자수익과 투자비용을 위해 계산기를 적어도 100번은 두드리 시길 바랍니다. 아니면 주변부동산등에

확실하게 물어보세요.. 추가부담금등.... 그러면 답을 알것입니다. 막연히 기다리셨다가는 큰 코 다칩니다.

여기까지 읽어주셔서 감사드리고요.. .. 혹시 문의 하실분은  injuny3@hanmail.net  로 문의하세요....성심껏 답변해드립니다.

 

그러나 답변내용에 의한 투자손실은 본인의 몫입니다.   주식,펀드 투자 안해봤습니까? 결국 투자의 실패는 그누구의 책임도

아니고 본인의 선택에 달린 것입니다.  물론 투자의 성공도 마찬가지입니다. 

 

 

  --- 결론. (향후 10년정도 )

 

1. 수도권 부동산은  오르는 곳은 계속 오른다. 그러나 떨어질 곳은 더 떨어진다.

    오르는 곳의 특징은  지역적 수요상승(재개발주변-재개발 끝나면 또 떨어지니 조심들하세요.),  지역개발호재, 저평가 등.

    내리는 곳의 특징은  도로불만,  지나친 가격거품, 부동산제도의 직격탄 피해지 등등.

 

2. 재개발, 재건축 투자시  냉정하게 계산기 두들기면서 하자.

 

3. 대출금리는 차후 계속 오른다.  4,5 % 대출금리는 이제 15년은 기다려야 옵니다.  8-12% 정도가 정도가  일반적일것입니다.

 

4. 추가부담금 최소화 하는 것이 재개발 투자의 핵심이다.

    (무조건 지분 크고, 공공개발 쪽 (주거환경개선지구 예처럼) 이 수익이 좋다. 왜냐면 공공개발은  지역개발과 주민이익을 위해

   하는 사업이기때문, 그나마  재정착율이 30% 미만이라고 하는데,   뉴타운 은 더 말하면 잔소리입니다. )

 

5.  부자들은  재개발, 재건축  진짜 싸게 사서 1년-2년안에 비싸게 팔고 이미 부자 됐다.  그 정도 기술  당신도 있으면

    그렇게 투자해봐라.  시세를 읽는 혜안이 그들은 있다.

    대표적으로 최근 2년동안 부자들이 사고 판지역은   -- 용인, 동탄,  의정부, 강북- 노원, 도봉, 강북구 , 인천 등이다.

      당신이 지금 그 지역을 산다면  나라면  꼭지에서 샀다고 말하고 싶다.

    물론 10년동안 살거라면(실거주예외)  경우가 다르지만 말이다.

 

6. 재개발, 뉴타운 등 지역에 살고 싶으면  첫째, 돈 열심히 벌어라..

     (추가부담금은 반이라도 준비해야 하지 않을까?)

   둘째,  확실하게  결정하라. (팔고 나갈것인가?  추가부담금  내고서라도 버틸것인가? 

      - 솔직히 아파트 남아도는 세상이

             올지도 모르니  열시미 돈벌면 넉넉한 평수에 전세도 괜찮다고 생각한다.  

    이것도 저것도 싫으면  장기전세나  임대주택을 알아봐라  훨씬 저렴하니까.. )

 

 

7.   장기전세나 임대주택을 잘 알아보는 것도 재테크중의 하나이다.

    왜냐면 식구나 형제, 부모중에서  임대주택에 거주하면  유용하게 .... 된다...  (아는 사람만 안다. 그이유는)

    큰집필요없으면  임대주택이 딱이라 생각됨. 

 

 

8.