35. 도시 및 주거환경정비법상의 개발방식
- 재개발사업(뉴타운과 밀접한 사업방식) : 강제수용 가능
- 재건축사업(공동주택, 단독주택) : 강제수용은 불가능, 매수청구권만 있음
- 주거환경개선사업
- 도시환경정비사업
1. 뉴타운사업의 방식
- 재건축 방식 : 미동의자에 대한 매도청구권만 인정하여 “알박기”가 성행
- 재개발 방식(90%) : 일정요건의 주민동의만 있으면 “토지수용권” 성립
- 재건축과 재개발의 구분 : 정비기반시설의 유무
* 과거 : 재개발은 재개발법, 재건축은 주택건설촉진법(현, 주택법)에서 규정
* 현재 : 도시및주거환경정비법에서 통합하여 규정
- 재건축과 재개발의 차이
(사업진행 과정에서 해당 권리의 소유권을 누가 갖고 있는냐 하는 것의 차이)
* 재건축
- 해당 조합이 조합원의 지분을 모두 신탁관리하는 방식
* 재개발
- 해당 조합원이 소유권을 그대로 가진 상태에서 개발이 진행되는 방식
2. 강남, 강북의 양극화 해소방안
- 뉴타운, 도촉지구, 유턴프로젝트
3. 서울시 지역균형발전지원에 관한 조례(2003년 제정)
- 도시재정비촉진을 위한 특별법 제정(도시재정비촉진지구 지정)하여 각종 지원책이 국 가적 차원에서 마련되었다(그러나 도촉지구 내에 있는 재건축의 경우에는 지원제외)
* 뉴타운 지정요건의 완화
* 용적률 인센티브 부여(용적률의 증대)
* 건축층수 제한의 완화
* 특목고 등의 지원혜택(은평,길음뉴타운에 부지확보. 저가매도 또는 50년 장기임대)
- 반면에 토지거래허가의 강화(6평 이상)
4. 시공사의 관여시기
(1) 재개발 : 조합설립인가 이후
(2) 재건축 : 사업시행인가 이후
(3) 따라서 추진위원회 결성후 경비조달의 문제는 추진위원회 구성에 동의한 자가 우선 부담하여야한다
도시및주거환경정비법에 의하여 추진위원회는 합법성을 인정받아야 한다. 즉 1/2 이 상의 동의와 5인 이상의 위원(조합설립인가는 4/5 이상의 동의)
5. 지분제와 평가제(사업의 성패를 누가 부담하느냐의 여부에 따라)
- 재건축의 경우에는 시공사와 계약과정에서 확정지분제와 단순도급제 중 선택가능
- 재개발의 경우에는 단순도급제 방식이 강제
왜냐하면 조합원의 권리형태가 다양해 단순히 대지지분을 갖고 평형을 배정할 경우 많 은 문제점이 발생한다(저층과 로열층의 평가가 동일하게 인정하는 등)
(1) 확정지분제
- 지분제 방식으로 감정평가가 필요없다
- 현재의 지분에 의해 차후 받게 될 아파트 평형과 추가로 부담할 금액을 확정하고 사업을 시행하는 방식
(2) 단순도급제(평가제)
- 평가제 방식으로 공인감정평가사에 의해 감정평가가 필요하다
즉, 구역 내 물건을 사업시행인가를 기준으로 개별적으로 평가한다
이 때 재개발에 의해 새로 생성된 기대치, 즉 재개발의 기대심리로 상승한 지가 는 반영하지 않는다
- 시공사가 단순히 평당 건축비를 받고 사업을 시행하는 방식
- 사업의 진행에 따른 비용, 성공여부(분양여부 등)를 조합원이 부담한다
(3) 재개발에 있어서의 감정평가(기준일 : 사업시행인가일-구토지 감정평가 시점)
* 비용산출 개념의 평가
- 공적 장부를 기준(기대치가 반영된 시세는 불반영)
* 보상을 위한 평가
- 실제평가 원칙(미동의자에 대한 보상평가시 어느 정도 시세반영함이 원칙)
(4) 감정평가 이론
* 종전자산에 대한 감정평가(개발되기 이전의 구 건축물, 토지)
-사업 종료 후 청산금 산정의 기준
- 법규상으로 개별 조합원의 “종전자산가액”은 분양자격 배분의 기준이 되는 “권 리가액”과 다름에 유의
* 종후자산에 대한 감정평가(개발 후 아파트 등)
- 분양가로 적용되며, 조합원의 청산금 산정의 기준
- 조합의 사업소득세, 법인세 산정의 기준
* 토지, 건물, 영업권에 대한 손실보상을 위한 감정평가
- 보상의 성격
6. 재건축의 안전진단(공동주택을 대상)
* 안전진단 실시를 하지 않는 예외적인 경우
- 천재, 지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 시장, 군수가 인정하는 경우
- 주택의 구조, 안전상 사용금지가 필요하다고 시장, 군수가 인정하는 경우
- 노후, 불량건축물에 대한 기준을 충족한 경우의 잔여건축물
- 정비구역 내 도로 등 기반시설 설치를 위한 토지위의 건축물
7. 분양자격과 분양권
1) 분양권
- 공급자와 일반 분양신청자 간에 맺어지는 공급체결계약(채권계약)
2) 입주권
* 서울특별시가 시행하는 도시계획사업, 시민아파트 정리사업, 각종 재해 등으로 인해 철거되는 주택의 소유자 등에 대한 특별공급
* 뉴타운사업과 관련
- 도시계획사업에 있어 철거민들에 대한 특별공급
- 은평뉴타운 : 공영개발방식으로 진행, 전체 지역이 도시개발법에 의한 도시개발사업 으로 진행
(1) 서울시에서 추진하는 도시계획사업에 의해 입주권이 확보되는 경우
- 사업시행인가 고시일 또는 보상공고일 이전부터 보상일까지 철거되는 건물의 소 유자
- 다른 주택을 소유하지 않는 철거민
- 즉 해당구역 안에 철거되는 주택을 소유한자 또는 철거세입자
(2) 임대주택에 한해 공급하는 경우
- 사업시행인가 고시일 또는 재해발생일까지 계속해 3개월 이상 철거되는 건물에 주민등록이 등재되어 있고, 실제 거주한 자로서 무주택 세대주인 철거세입자
(주거이전비를 수령한 자는 제외)
- 사업을 위해 철거되는 시민아프트 소유자로서 협의보상에 응한 자
- 시민아파트 내 무단개발주택 중 시의 정비계획에 의해 철거되는 1983.4.13.일 이 전에 발생된 주택의 소유자
3) 분양자격
- 재개발 지역 내의 조합원의 권리. 분양권이 아니므로 전매금지에 해당하지 않음
- 구 권리에 대한 환권적 성격(환지처분)
- 배정확보는 “관리처분인가”라고 하는 해당 구청의 인가를 통해 환지처분형식으로 확보, 즉 법률의 규정에 의해 자연발생적으로 확보되는 물권적 권리
- 일반분양에 의한 분양권과 구별
8. 도시재정비촉진을 위한 특별법(2005.말)
1) 뉴타운 지정요건
- 주택재개발 지역으로 지정되기 위한 법적 요건
- 호수빌도 60% 이상, 불량주택율 60% 이상, 주택접도율 30% 이하
- 면적 10,000㎡ 이상
2) 사업진행절차
(1) 재정비촉진지구 지정
- 재정비촉진지구 지정신청(주민공람, 지방의회 의견청취)
- 관계행정기관 협의 및 시, 도 도시계획위원회 심의
- 재정비촉진지구 지정 및 고시(토지거래허가구역 지정)
(2) 재정비촉진계획 결정
- 지정비촉진계획
(3) 사업시행
3) 재개발추진절차도
(1) 사업준비단계
- 기본계획수립(인구 50만 이상의 시)
- 정비구역지정(구청장입안, 시장, 도지사 결정)
(2) 사업시행단계
- 조합설립을 위한 추진위원회
구성절차 : 5인 이상 위원, 토지등 소유자 1/2 이상의 동의
승 인 : 시장, 도지사 결정
- 조합설립인가, 시공사 선정
인가절차 : 토지등 소유자 4/5 이상의 동의
- 사업시행인가
- 권리가액평가, 토지수용
(3) 관리처분단계
- 관리처분계획 인가
- 착공신고
- 분양, 동,호수 추첨
(4) 사업완료단계
- 준공인가
- 청산
9. 기본계획(10년 단위)
1) 개발사업의 대상(인구 50만 이상의 시)
- 서울시, 6대광역시, 수원, 성남, 고양, 부천, 안양, 청주, 전주, 포항, 창원, 안산
- 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시
2) 기본계획의 고시
- 공람이라는 절차를 통하여 해당 지역의 시, 군, 구에 게시
10. 재개발, 재건축의 정비구역 지정절차
11. 사업시행인가와 분양신청
1) 사업시행인가일 기준
- 구 토지 등에 대한 평가가 진행
- 각종 하도급업체와의 정식적인 계약 진행
2) 분양신청기간(관리처분계획 기준일)
- 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 개개인으로부터 분양신청(배정받고 싶은 평 형)을 받는다
- 이 때 분양신청을 하지 않는 조합원은 미동의자로 분류하여 그들의 자산을 수용절차 를 거쳐 조합의 자산으로 귀속 시킨다
3) 분양자격(분양대상)
- 해당 지자체의 조례에서 상세히 규정
- 조례에 의하여 아파트를 분양받을 수 있는지의 여부가 결정
4) 관리처분총회
- 총회에서 특별한 사항이 없으면 해당 구청장은 “관리처분인가”를 해준다
- 이주가 시작되고 공사가 진행되며, 부담금 또는 환급금, 평형배정이 확정된다
5) 미동의자에 대한 처리(사업시행인가 이후 분양신청을 하지 않은 경우)
- 미동의자로 분류(재개발사업에 동의하지 않은 토지 및 건물소유자)
- 토지수용법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 의해 토지수용위 원회의 결정으로 미동의자의 토지를 강제수용
- 미동의자는 조합원이 아니므로 사업에 동참할 수 없다
-재건축과의 비교
협의를 거친 후 불복할 경우에는 매도청구소송을 제기, 매도금액은 판결에 의해 확정
[단독주택의 재건축의 경우 권리의 형태가 다양해 매수청구권의 진행이 더욱 어렵다]
12. 관리처분계획
1) 의의
- 조합원이 출자한 기존의 토지 및 건축물을 평가, 감정해 사업시행 후 분양하는 신축건 물(아파트, 상가 등)을 조합원에게 합리적으로 배분하는 것을 주된 내용으로 하는 포 괄적인 행정계획
- 조합원의 청산금(부담금) 납부, 일반분양분의 확정
- 도시및주거환경정비법상의 재건축 사업의 경우에도 관리처분계획의 수립을 의무화
2) 분양설계에 관한 계획
- 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 수립
* 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 : 1주택 공급
* 2인 이상이 1주택을 공유한 경우 : 1주택만 공급
* 주택재건축사업의 경우
- 1세대가 2주택 이상의 주택을 소유한 경우에 2주택 이상의 주택을 공급
- 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되는 경우에는 2이하의 주택을 공급하여야 한다
13. 재개발에서의 분양자격(분양대상) 규정내용
1) 규정
- 도시 및 주거환경정비법, 시행령, 시행규칙
- 지역별 해당 지자체의 조례(상세하게 분양대상을 규정)
* 조례에서 최초다세대에서 분리된 분리다세대의 분양자격제한에 대해서도 규정
* 조례시행일 이후 다가구에서 다세대로 분리된 경우 전용면적이 60㎡ 가 넘어도 다 세대 전체를 통틀어 하나의 분양자격을 준다
- 도시재정비촉진을 위한 특별법에는 분양자격에 관한 규정이 없다
2) 분양자격이 있다는 것의 의미
- 국민주택규모(33평형, 전용면적 25.7평 이하)에 배정받을 수 있다는 의미
- 분양자격이 있음에도 물량이 부족해 배정을 받지 못하게 되는 경우, 즉 조합원수는 많 고 건립가구수는 적은 곳에서는 조합원간의 평형배정의 순위는 평가액의 높고 낮음에 따라 결정된다
14. 조례의 제정, 변경과 분양자격의 적용시기
1) 조례의 소급적용의 문제
- 조례제정 전에 다가구를 다세대로 분할한 경우, 한 필지를 여러 필지로 분할한 경우
- 유권해석에 의하면
조례제정 전에 정관작성이 완료되는 조합설립인가를 마친 경우에는 소급적용할 수 없 다
2) 땅만 소유한 경우의 분양자격(토지에 대한 세부규정)- 서울시의 경우
- 대부분의 경우
- 주택의 경우에는 분양자격에 제한을 두지 않지만
- 토지의 경우에는 때에 따라 분양자격을 제한하고 있다
(1) 90㎡ 이상의 토지(지목은 상관없음)
- 취득기준일 : 기본계획고시일 이전에 취득
(2) 1필지의 토지로서 30㎡ ~ 90㎡ 미만의 토지
- 1필지는 단독필지여야 하며, 도로부지는 제외
- 세대원 전원이 무주택자에 한하여 분양자격이 주어진다
* 무주택인정기간
- 사업시행인가 고시일 이후부터 공사완료 공고일까지
- 무주택인정기간 안에 소유자가 여러번 바뀐 경우에는 소유자 중에서 단 한명 이라도 그 기간 안에 주택을 소유하면 분양자격은 없어진다
* 세대원전원 기준
- 주민등록표상에 등재되어 있지 않는 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일세 대를 구성한 세대원 전원을 포함
(3) 단독필지로 구역 내 소유자가 A필지(25㎡)를 갖고 있으나 분양가능 면적에 미달되 어 추가로 단독필지인 B필지(70㎡)를 매입한 경우의 분양자격 여부
- 합산한 면적이 95㎡ 가 되어 분양자격이 있다
- 단, B필지는 주택이 없는 나대지여야 한다(주택이 있다면 합산불가능)
3) 국공유지 위에 있는 건물을 소유한 경우(지상권도 함께 소유)의 분양자격
- 분양자격이 주어진다
- 지상권자의 점유에 의한 “우선매수신청권”이 있고, 불하계약 이후에는 소유권이 넘어 와 감정평가액이 높아지는 결과를 만든다
(사유지에 건물을 소유한 경우보다 유리하다)
4) 무허가건축물을 소유한 경우의 분양자격
(1) 무허가건축물의 의미(허가 이전의 건축물)
- 건축법 시행 전 예전 건축물에 대한 관리차원에서 “무허가건물관리대장”을 작성
- 건축법에 의한 “준공검사”라는 제도가 발생하기 이전의 건축물
(1) 하나의 건축물을 여러 개의 다세대로 분할한 경우
- 분양자격을 제한(25평형 이하 배정 또는 임대아파트 배정)
5) 개인소유 토지 위의 건물을 소유한 경우의 분양자격
- 지상물을 소유했으므로 분양자격에는 문제가 없다
- 단, 평가액이 적기 때문에 평가순위에서 밀려 소형평형에 배정될 가능성이 있다
(1) 건축물 준공시부터 소유자가 다른 경우
* 토지소유자의 분양자격 : 토지만 소유한 경우의 분양자격 기준 적용
* 건축물소유자의 분양자격 : 분양자격 있다
* 남편명의의 토지에 부인명의의 건축물을 건축한 경우
- 원칙적으로 부부합산의 원칙에 따라 하나의 분양자격만 주어진다
- 그러나, 사업시행인가 이후인 관리처분계획 기준일 이전에 타인에게 매도하거나 부부가 이혼을 하면 각자 분양자격이 있다
(2) 건축물 준공시에는 같은 소유자였으나 후에 주택을 매도한 경우
* 토지소유자의 분양자격 :
* 건축물소유자의 분양자격
- 기준일이 “조례시행일”로 변경되어 그 이전에 소유권을 취득했다면 분양자격 있다
6) 여러 명이 토지를 공유한 경우의 분양자격
(1) 공유지분 취득시기가 본 조례시행일인 2003.12.30.일 이후이면
- 1인의 분양대상자로 본다
- 따라서 조례시행일 이전에 공유지분을 취득한 경우이면 각각 분양자격 판단한다
(2) 1번지와 2번지의 필지가 같은 재개발 구역 내에 있으며, 본 조례시행일 이전에 공유 한 경우이면
- 1번지와 2번지의 합이 90㎡ 이상이면 분양자격이 주어진다
7) 여러 사람이 건물을 공유한 경우의 분양자격
(1) 토지 A(60㎡) , B(120㎡) 공유하면서 A가 공유토지에 주택을 건축한 경우
* A : 주택을 소유하고 있으므로 분양자격 있다
* B : 토지가 90㎡ 이상이므로 분양자격 있다
(2) 토지와 주택을 A가 소유하다가 조례시행일 이후 토지일부(120㎡)를 B에게 매도한 경우
* A : 주택을 소유, 분양자격 있다
* B : 현금청산의 대상, 분양자격 없다
(3) 토지 B(60㎡) , C(120㎡) 공유하는데, 그 위에 A가 주택을 건축한 경우
* A : 주택을 소유, 분양자격 있다
* B : 토지가 단독필지가 아니므로 무주택자라 하여도 분양자격 없다
* C : 토지면적이 90㎡ 이상이므로 분양자격 있다
(4) 토지 B(60㎡) , C(120㎡) 공유하는데, A와 B가 그 위에 주택을 건축하여 공유한 경 우
* A 와 B : 합하여 1개의 분양자격 있다
* C : 별도의 분양자격 있다
(5) 토지 B(60㎡) , C(120㎡) 공유하는데, A와 D가 그 위에 주택을 건축하여 공유한 경 우
* A 와 D : 합하여 1개의 분양자격 있다
* B : 토지가 단독필지가 아니므로 무주택자라 하여도 분양자격 없다
* C : 토지면적이 90㎡ 이상이므로 분양자격 있다
8) 도로의 분양자격
- 면적이 90㎡ 이상이면 지목과 관계없이 분양자격 있다
- 면적이 90㎡ 이하이면 무주택자여도 분양자격 없다(나대지와 차이)
(1) 지목은 도로이며, 현황도 도로이며, 면적이 32㎡ 인 경우
- 면적이 30㎡를 초과하나 지목, 현황이 도로이기에 분양자격 없다
(2) 지목은 도로이며, 현황은 대지이며, 면적이 32㎡인 경우
- 현황이 대지이므로 분양자격 있다
(3) 지목은 대지이며, 현황은 도로이며, 면적이 32㎡ 인 경우
- 지목이 대지이므로 분양자격 있다
9) 한 필지 또는 여러 필지 위의 건물의 분양자격
(1) 권리가액의 산정
- 조합원 일인에게 인정되는 재개발 지역의 자산의 많고 적음에 따라 순위가 매겨 지고 사업의 성패에 따른 분배도 이것에 의해 결정
- 순위산정에 포함되지 않고 현금을 돌려주는 경우
* 조례시행일(2003.12.30) 이후 취득한 하나의 대지범위에 속하는 필지의 일부 또는 그 공유지분
* 조례시행일 이후 토지와 건축물을 분리해 취득한 경우에 그 취득한 부분
* 조례시행일 이후 1필지의 토지를 분필 또는 공유지분으로 취득한 경우에 그 분필부분 또는 공유지분
(2) 전체토지면적 180㎡ 중에서 A(60㎡) , B(120㎡) 공유 중인 경우
* A와 B가 그 토지위에 주택을 건축한 경우
- 둘 다 분양자격 있다
* A가 그 토지위에 두 채의 주택을 건축한 경우
- A : 주택소유자로서 분양자격 있다
- B : 토지면적이 90㎡ 이므로 분양자격 있다
(3) 전체토지면적 180㎡를 A 가 소유한 상태
* A 와 B가 그 토지위에 각각 주택을 건축한 경우
- 둘 다 분양자격 있다
* A가 그 토지위에 두 채의 주택을 건축한 후에 B에게 한 채의 주택과 토지일부 (120㎡)를 매도한 경우
- A : 분양자격 있다
- B : 분양자격 있다. 단, A가 매도한 토지부분은 평가액에서 제외, 현금청산대상
10) 다가구주택과 다세대주택의 분양자격
(1) 다가구주택
(2) 대세대주택
* 원다세대
- 준공 당시부터 공동주택으로 별도의 세대를 구성해 등기를 완료한 것
* 분리다세대
- 다가구주택에서 각자 하나의 세대씩 별도의 등기로 분리된 것
- 건축법에서 다가구를 다세대로 분리하도록 허용하더라도 재개발의 분양자격에 는 변화가 없도록 현행 법률은 규정하고 있다
- 2003.12.30.일을 기준으로 하여
* 그 이전에 분리된 건축물
- 전용면적 60㎡(24평형, 전용면적 18평) 이하의 공동준택
- 임대아파트
* 그 이후에 분리된 건축물
- 하나의 분양자격만 준다
11) 가족이 한 구역에서 여러 개를 소유했을 경우의 분양자격
* 부부의 경우 세대를 분리했더라도 하나의 세대로 취급하며, 또한 세대분리된 배우자 의 세대원마저도 하나의 세대로 간주
* 한 사람이 또는 한 세대가 하나의 재개발구역 내에서 권리를 추가로 매입한 경우에도 이를 인정하지 않는 경우도 있으며, 또한 추가로 매입한다고 하더라도 평가금액 순위 산정에서 배제되는 경우도 있다
* 관리처분계획 기준일 이전에 이혼, 명의변경, 자녀의 세대분리 등이 되면 별도의 분 양자격이 주어진다
15. 비례율
1) 의의
- 해당 지역의 조합원들이 합리적으로 이익이나 손해를 배분 또는 부담할 수 있도록 만 들어 진 것. 즉 자산가치를 사업성에 비례해 되돌려 준다는 의미이다
(재개발사업의 진행에 따른 이익 및 비용의 배분을 위해 필요한 공식)
2) 비례율을 구하는 공식
* 100
3) 비례율반영액
- 소유자 A의 종전평가액(자산가치) * 비례율
- 비례율이 높아지면 좋다는 의미, 즉 메리트가 있음을 말한다
4) 청산금
소유자 A의 분양가 - 비례율반영액 공식에서
그 값이 양이면 환급받는 금액을 말하며
그 값이 음이면 추가부담금이 있음을 말한다
16. 대지 평수에 따라 배정받을 수 있는 평형을 판단하기 위한 자료
- 조합원의 수, 용적률, 소형평형건립 의무규정
17. 이주비의 지급
- 건축물 소유자에게 지급하는 임시이주를 위한 융자금의 성격
- 시공사, 조합이 지급보증하고, 은행이 조합원에게 대출한다
- 관리처분 이후에 조합원에게 지급(선관리, 후이주 방식)
- 평가액의 70% ~ 80% 선에서 지급함이 관행
- 세입자가 있는 경우에는 가옥주인 본인이 직접 해결하여야 지급받는다
*세입자는 주거대책비(주거이전비:지급금 성격) 또는 임대아파트의 배정 중에서 선택
*세입자란 구역지정 공람공고일 3개월 이전부터 사업의 진행으로 인한 이주시까지 거주한 세입자를 대상으로 한다
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