광명 신촌 주거환경개선 지구 특별 분양분 관련 문의드립니다

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Subject	답변입니다.....[re] 광명 신촌 주거환경개선 지구 특별 분양분 관련 문의드립니다.

>질문을 올렸었는데 글이 지워졌네요. 지우셨나요? > >광명 신촌 주거환경 개선 지구 분양이 올 9월로 되어 있습니다. >700여 가구라고 하는데 모두 일반 분양분인지요? >아니면 공급 기준이기에 대부분이 원주민 특별분양분 인지요? > >특별 분양분의 분양가가 정상적인 수준의 80%라고 하는데 최근 소하지구 >분양가가 천만원 인점을 미루어볼때 800만원 정도라고 보면 되는지요? > >혹시 딱지 상태에서 9월 동/호수 추첨이 끝나면 분양권으로 전환되는데 >이때의 프리미엄은 어느정도 형성될 것으로 보시는지요? > >만약 지역민 분양가가 천만원 선이라면 분양권 매수 하는게 수익이 >없어 보이는데 어떻게 하는게 좋을까요? ========================================================================================================================================================================================================================================= 저희 홈페이지를 찻아 주셔서 감사드립니다. 신촌주거 환경개선지구의 경우 일반공급물량은 거의 없을것으로 보여집니다. 신촌지구의 전체 개발 호수는 1,547호로 이중 공공분양 771호와 공공임대 776호(30년공공임대분양전환불가능)로 예정되어 있습니다. 공공분양 771호중 43평형(148호) 33평형(564호) 24평형(59호)로 예정되어있고 공공분양 물량의 대부분은 지구주민과 광명시 도시철거민에게 공급되어 질것으로 보여집니다. 주거환경개선지구의 공공분양분 공급 대상은 지구주민 → 광명시다른 주거환경개선지구철거민 → 광명시도시철거민 → 순위에 따른 일반공급으로 공급되어지고 지구주민등의 특별공급은 일반분양분으로 배정되는 물량중 에서 선택하여 계약을 체결할수 있기 대문에 실제 일반분양분이 있다고 하더라도 저층일부 물량일것으로 보여집니다. 신촌지구의 일반분양가를 소하지구와 동일하게 비교하기에는 무리가 있고 사업방식이 달라 신촌지구 지구주민 특별분양분의 분양가를 소하지구와 비교하여 80%수준이다라고 말슴드리기에는 어려움이 있습니다. 다만 주거환경개선지구의 지구주민 특별분양분의 경우  동일지구 일반분양분에 비해 약20% 정도 싸게 공급되고 분양권 상태에서 전매가 허용될것으로 보여져 투자처로서의 대안은 될수 있을것으로 보여집니다. 단순 비교는 무리이고 함정이 될수도 있지만 부천여월지구 와 오정동 주거환경개선지구 사업이 비슷한 시기에 시작되어 비슷한 시기에 분양이 이루어 졌습니다. 오정동 주거환경개선지구의 경우 5년공공임대로 공급되었고 신촌지구의 경우 분양전환이 불가능한 30년공공임대로 공급되어질것으로 보여져 단순비교는 무리지만 오정동주거환경개선지구의 경우 여월지구 일반분양분에 비해 공공분양분 의 분양가가 저렴하게 책정되었고 지구주민 특별공급분의 경우 여기에서 약20% 정도 싸게 공급되었습니다. 다만 주공의 분양가 책정이 주변시세와 비교해서 일정수준 시세 차익이 발생하는 경우 서민의 주거안정과는 상관없이 수익위주로분야가가 책정되어지고 있어 이미 소하지구의 분양성공과 신촌지구역시 고분양가로 책정되더라도 분양이루어질것이라는 자신감이 있을 것으로 보여져 예상보다 높은 분양가가 책정되어질것으로 보여집니다. 소하지구의 경우 33평형을 기준으로 보면 입주시 예상시세는 중간층기준으로 대략 4억5,000만원 정도로 추정하고 있습니다. 신촌지구의 33평형 지구주민 특별분양가를 800만원/평으로 가정한다면 약 2억7,000만원정도가 분양가로 책정되어질것으로 추정하면 신촌지구33평형역시 소하지구 시세와 큰차이가 없을 것으로 보여져 지구주민의 경우 상당한 시세 차익이 발생할것으로 보여집니다. 다만 아직 신촌지구 지구주민 특별공급분의 분양가를 어느정도라고 추정하기는 어렵고 신촌지구 일반 분양분의 경우 어느정도 의 분양가가 책정될지도 미지수 이어서 정확한 답을 드리기는 어렵지만 한동안은 아파트 매수로 특별한 시세 차익을 기대하기 보다는 신촌지구의 경우 예상보다 분양가가 높게 책정되어도 지구주민 특별공급분의 매수는 생각해 보실만한 것으로 보여집니다. 신촌지구의 경우 조망권에서는 소하지구보다 우수한 동도 있을 것으로 보여지고 일부동의 경우 구름산과 안양천 조망이 모두 가능할수도 있어보입니다. 신촌지구의 경우 사업 방식에서는 소하지구와 차이가 있지만 신촌지구의 위치가 소하지구의 하나의 블록으로 개발되는 것처럼 연접해있고 안양천 조망이 가능해 소하지구 이상의 시세를 보일수도 있습니다. 아직 신촌지구 지구주민 특별공급분의 분양가를 알수없어 말씀드리기는 어렵지만 신촌지구 지구주민 특별공급분의 경우 소하지구 일반공급분에 비해 저렴하게 공급되어 질것으로 보여지고 여기에 분양권 상태에서 전매가 가능할것으로 보여져 분양권 상태에서의 프림미엄(총비용)+분양가 = 소하지구 이상의 시세를 나타낼수도 있어 보입니다. 물론  단순 저희의 추정이기는 하지만 신촌지구의 경우 상당한 값어치를 가지고 있고 분양권 상태에서 전매가 가능할것으로 보여져 투자 수요가 집중되어지어 예상보다 높은 시세를 나타낼수도 있어 보이고 소하지구에서 알수 있었듯이 투자처로서 관심이 몰릴것으로 보여져 주택공사의 분양가역시 예상보다는 높게 나타날것으로 보여집니다. 정확한 답이 되지 않으시거나 미진한 점이 있으시면 다시 연락주십시요. 부족하지만 최선을 다하겠습니다.