부동산중개업을 그만둔지 2년이 넘었는데요~ 5년전 공인중개사 공부를 하면서 박하(신랑)를 만났고^^
2003년 가을에 각자 청담동 고급빌라전문과 대치동 은마아파트 / 타워팰리스 / 여의도 內 부동산에서
근무를 하다가 마포쪽에서 직접 운영도 했었습니다.
지금 생각해보면 돈불리는데는 잼병인 우리가 어떻게 공인중개사 공부를 했었는지 의문인데요~
그공부를 계기로 우리가 만났으니, 그러려고 팔자에도 없는 공부를 한모양입니다. 후훗^^
오늘(20일) 2008년 부동산시장 전망에 관한 무료세미나에 다녀왔습니다.
관심이 많으신 분들이라면 다 알고있는 내용일지도 모르겠는데요~ 주요내용만 간략하게 적어두려합니다.
도움이 되신다면 좋겠네요^^
내용은 편의상 질문과 답변 형식으로 재정리했습니다.
세중코리아 김학권 대표님 (이하 '권')
2008년도엔 부동산시장이 상승할까요? 상승하지 못할까요?
[권] 조건에 따라 달라지겠죠.
대출규제 및 금리와 높은 매매가와 분양가 그리고 공급과 수요의관계에 따라 달라집니다.
상승하지 못한다고 생각하시는 분들은 아마
① 대출규제로 인해 수요차단효과가 발생하고 또한 금융권 자금부족 현상이 지속될 것이라거나
② 높은 매매가와 분양가로 인해 시장 상승여력이 높지 않다거나
③ 신정부의 연간 50만가구 공급 정책 등 공급확대 정책으로 인해 주택가격 하락요인이 지속적으로
작용할 것이라 생각하기 때문일겁니다.
저는 상승할꺼라고 생각하는데요~ 상승할꺼라고 예상하는 이유로는
[1] 신정부의 부동산정책이 완화될 것입니다. 예를 들어 담보대출인정비율(LTV)을 6억이하의
주택의 경우 70%까지 확대한다거나, 강남/강북 등의 주택공급 규제완화 등이 이루어질 것입니다.
또한 펀드자금이 금년 상반기중 은행권으로 이동이 예상됩니다.
[2] 대표적인 고급아파트로 거론되는 개포우성아파트의 경우,
2000년 평당 1천만 ---> 2003년 평당 2천만 ---> 2005년 평당 3천만 ---> 2006년 평당 4천만원으로 계속하여
시세가 상승중이며, 현재 삼성동 아이파크의 경우 평당 5~6천만원을 호가하고 있습니다.
압구정현대 60평대 거주자 20명을 표본조사때
향후 5년후 아파트가격이 얼마정도에 이르렀을 때 구매가능한가를 물었습니다.
그 결과 평당 8천만원선까지는 상승하더라도 구매가 가능하다는 답변을 얻었었습니다.
매년 50만가구의 주택공급이 가능할까요?
[권] 불가능하다고 봅니다.
첫째 - 공급 측면을 보았을 경우,
신정부의 공급확대정책은 일정한 한계를 지니고 있습니다.
현재 재건축을 통한 주택공급이 제한되는 3가지 주요규제책은
① 용적률 규제
② 소형평형 의무비율
③ 임대아파트 의무비율 등인데 이들중 하나라도 규제가 완화되지 않을 경우 강남권의 재건축이나
강북권의 재개발을 통한 공급확대는 한계가 있습니다.
서울,경기,인천 등 수도권에 대해 살펴볼경우 현재 11개 신도시에서 향후 5년간 공급될 물량은 51만가구로
예상되며 택지개발지구 등의 50개지역에서 40만가구 등이 공급될 것으로 보입니다.
결국 공공분양물량은 이 두 지역을 합쳐 약 90만가구에 그칩니다. 실제 일반에 분양되는 물량이 70%로
예상할 때 실제 분양가능한 물량은 향후 5년간 60~70만가구에 불과합니다.
또한 민간업체에서 공급가능한 물량을 살펴보겠습니다.
민간업체의 경우 분양가 상한제로 인해 이전까지의 연간 공급물량의 50%까지 하락할 것으로 예상되어집니다.
과거 민간업체의 공급물량이 시장공급의 60~70%를 차지하였으나, 향후 5년간은 그 폭이 감소하여
연간 120만가구 정도 공급이 예상됩니다.
둘째 - 수요 측면을 보았을 경우,
① 현재 서울 등 수도권 인구대비 가구수를 700만가구로 보았을 때 자가비율은 51%에 불과합니다.
즉, 350만 가구 정도가 무주택자인 셈이죠. 이 중 주택구매능력의 비율을 50%로 보았을 때 약 180만가구
정도가 구매력 있는 무주택자로 판단됩니다.
② 분양면적 43평대 미만의 1주택 소유자 중 지역이전이나 평형확대를 통한 수요로 95만가구 정도가 예상됩니다.
결국 무주택수요와 이전수요를 합쳐 275만가구가 실수요자로 파악되어지는데, 결론적으로 수요보다 공급이
향후 5년간 약 100만가구가 부족한 셈입니다.
부동산 시장이 상승하지 못하는(못한다고 생각하시는) 또다른 이유가 있다면요?
[권] 현재의 시장침체는 경제적이유가 아닌 정치적이유때문입니다.
즉, 정부규제로 인한 측면이 강하기 때문에 정치적 지형의 변화로 인해 시장 변화가 예상되어집니다.
그리고 유동성의 측면에서 펀드 자금이 2/4분기 중 금융권으로 이동할 것으로 전망됩니다.
이상과 같은 조건을 살펴보았을 때 결론적으로 시장은 향후 5년간 상승세를 다시 이어갈 것으로 예상됩니다.
2006년 9월부터 2개월간의 주택가격 상승이 큰 폭으로 이루어진 이유는 판교신도시의 분양때문입니다.
즉, 판교신도시 분양을 위해 대기중이던 20만가구의 청약자들중 15만가구의 탈락자들이 기존 시장의 수요자로
나섰기 때문인데, 이중 2~3만가구는 강남, 분당, 일산 등으로 아파트 구매에 나서면서 이 지역의 폭등세를
연출한 셈이 된 것입니다.
현재 인기지역과 부동산 시장의 상승세는 언제까지 지속될것으로 보시나요?
현재 인기지역은 광교/송파신도시와 송도 일부지역입니다.
이러한 인기지역과 비인기지역의 차별화가 심화될 것입니다.인기지역에 분양받을 수 있는 가구는 일부에
불과하며 나머지 대기수요는 기존 시장이나 비인기지역으로 갈 수 밖에 없습니다.
신정부의 부동산 규제완화, 시중 자금 금융권으로 이동, 공급한계와 수요지속 등의 이유로 인해 향후 2/4분기
이후 시장 변화가 예상됩니다. 또한 이러한 상승세는 2015년까지 지속될 것으로 봅니다.
참고로 선진국의 경우 자가비율이 65%에 이르렀을 때 부동산시장이 안정세를 이루었습니다.
부동산 애널리스트 김종갑 대표님 (이하 '갑')
지역별 최고가 아파트의 현재 시세 및 3년 후 전망에 대해서 말씀해주세요!
[갑] 수도권 황제 노선 1탄으로는 -자형(일자형) 한강과
2탄 T자형(티자형) 경부고속 국도와 3탄 +(십자가형) 경의선이 있습니다.
수도권 황제 노선 1탄인 한강주변에 있는
[김포] 현재 분양한 명품 아파트가 1200만원 전후의 낮은 시세를 극복하고 신도시를 기점으로
1800 이상의 3년 상승을 이끌 유망한 투자처입니다.
[파주] 현재 평당 1400의 비교적 높은 시세를 형성하고 있는데 명품 아파트를 중심으로 3년후에
2300선까지 돌파할 가능성이 높습니다.
[고양시] 현재 명품 아파트의 시세가 1800선인데 일산의 명품아파트와 새로 분양한 덕이/식사/가좌지구 등
명품아파트 시세가 3년안에 2500선을 돌파할것으로 전망합니다.
[마포] 상암동과 공덕동 신공덕동 3인방 명품 지역의 랜드마크 시세가 2300선입니다.
3년후에 3200선까지 상승을 이어갈 전망입니다.
[여의도] 현재 명품아파트 시세가 2500선이며, 3년후에 3500 전후의 높은 시세를 형성할것으로 판단합니다.
[동작구] 발전 가능성이 많은 지역이며 특히 상도동 포스코 THE #과 새로 분양한 랜드마크의 평당가가
2500선이며, 3년후에 3400은 무난하리라 전망합니다.
[용산/강남/서초] 뒤에가서 다시 언급하도록 하겠습니다^^
[성동구] 용산의 특혜와 강남권의 간접 수혜지역으로서 명품 아파트시세가 2500선이며,
3년후에 3500선까지 예상이 되며 이 시세는 현재 용산구 랜드마크 시세와 엇비슷합니다.
[광진구] 한강을 중심으로 펼쳐진 소규모 주상복합과 명품아파트 시세가 2500선에 이르고 있는데
3년후에 3300선의 안정적인 시세를 이어갈것으로 판단합니다.
[송파구] 현재 2800선의 명품 아파트 시세는 3년후에 4000선까지 육박하면서
타워펠리스의 최근 시세를 돌파할 가능성이 높습니다.
[강동] 현재 분양한 명품 아파트의 평당가 2400선이 3300선까지는 무난할것으로 보이며
고덕동 재건축 아파트의 전망도 매우 밝습니다.
[구리/덕소/하남] 3인방은 구리 덕소와 하남은 분양한 랜드마크 시세가 평당 1800선을 넘긴 상황으로써
3년 후에 2500선까지 안정적인 흐름을 이어갈것으로 판단합니다.
수도권 황제노선 2탄이라 불리는 T자형 경부고속 국도는 어떤가요?
1) 용산은 이미 계획된 아파트보다 제반시설이 떨어지는 용산 시티파크가 평당 3~4천을 거뜬히 돌파하고있으며
5천을 향해 줄달음치는 중입니다.
2) 강남 서초는 타워펠리스 도곡렉슬 등이 현재 평당 4천선을 뛰어넘고 3년후에 평당가 6천을 돌파할것으로
전망합니다.
3) 과천은 소형평형 중심으로 재개발 수혜지 1순위이며 현재 평당가는 오히려 강남을 추월하고 있지만
향후에 새롭게 건물이 올라설 경우에 강남/용산과 함께 빅3가 될것입니다.
4) 판교는 최근 건물이 한참 올라가고 있는중이며 입주후 3년이 지나면 분양가 2~3배 준에 해당하는
3500~4000만원대가 유력합니다.
5) 분당아파트 30평대 시세가 2500선인데 3년이 지나면 3400선이 유력해 보이며 주상복합은 30평대
3000만원선에서 4000만원선으로 높게 형성이 될것입니다.
6) 평촌은 꿈마을 기준으로 2400선인데 3년후에 3300만원선으로 분당 시세에 근접할것입니다.
이곳 역시 분당시세와 엇비슷한 형성을 이어갈것입니다.
7) 용인은 현재는 죽전 택지개발 지구내의 버종동 엘지자이 2차 59평 2600선이며 동원로얄듀크 46평이
평당 3300은 뛰어넘을것입니다.
8) 광교는 분양가는 평당 1200~1500선으로 전망이 되며 분양후 3년이 지나면 판교수준인 평당 3500까지
최고 명품아파트 대열에 합류할것이 유력합니다.
9) 수원일대의 중심축인 동수원 사거리 명품아파트들이 현재 평당 1500선이지만 3년후에 2000선은
돌파할것으로 전망이 되며 특히 광교 수혜권인 매탄동/영통동/우만동 그 중에서 광교와 도로를 마주보고있는
새아파트는 광교 80%이상 수준인 평당 2800은 무난할것으로 판단합니다.
10) 동탄은 최근 분양한 신동아 건서르이 메타폴리스는 1600이상의 분양가 기준으로 입주후 3년이 지나면
현 분당 주복수준에 근접한 평당 3000정도의 시세가 유력하며 서동탄명품 아파트 역시 평당 2500선까지
오를 가능성이 큽니다.
11) 오산/평택/천안/아산은 실거리가 매우 멀리 떨어진 곳들이지만 랜드마크를 기준으로 현재 1000~1400의
높은 시세를 형성하고 있습니다. 입주 3년후에 이들 명품아파트는 평당 1700~2000선까지 전망합니다.
수도권 황제 노선3탄 +(십가자형) 경의선은 어떨까요?
1) 뚝섬은 용산권 개발과 아울러 2006년부터 부각이 되었는데 불과 2년만에 두배가 넘는 시세를 형성하며
입주후 3년이 지나면 평당가 3500돌파부터 자리매김을 할것입니다.
2) 용산은 앞에서 이미 언급하였지만 지분값 1억돌파의 의미를 유추해보면 시티카프의 현시세 3500선에서
3년후에 5천전후로 자리매김 할것입니다.
3) 마포 상암동은 경의선 복선완공/ 고속철도 완공과 더불어 현재 평당 2500선인 시세가 3500선까지 오를
가능성이 다분합니다.
4) 일산 덕이지구 신동아 팔밀리에를 중심으로 경의선 노선이 크게 부각이 될것입니다.
신동아 파밀리에는 현재 분양가 1500선으로 최근 분양한 아파트들과 비슷한 분양가를 이루고있지만 3년이
지나면 평당 2500선으로 이 지역의 랜드마크가 될것입니다.
5) 운정 신도시는 경의선 축선상인 운정역 일대가 최고의 수혜기자 될 가능성이 큽니다.
현재 평당 1400의 비�적 높은 시세를 형성하고 있는데 명품 아파트를 중심으로 3년후에 2300선까지 돌파할
가능성이 높습니다.
6) 문산/개성/평양/신의주로 이어지는 경의선 노선은 경부고속국도와 함께 매우 높은 시세차익을 안겨줄
황금노선으로 3년후에 1800선까지 오를것입니다.
이상입니다^^
오늘 1시간동안 두분의 강의를 들으면서 호박이 느낀거는요~
압구정 명품아파트경우 5년내에 평당 1억도 가능할거라고 예상하더군요.
왠지 차암.. 씁쓸했습니다.
여기.. 대한민국.. 맞나요^^
by 호박
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